El primer paso para quien quiere adquirir un inmueble en Brasil es contratar a un corredor inmobiliario que le preste consultoría. Esa iniciativa evitará trastornos, como fraude en los negocios inmobiliarios, compra de inmuebles inexistentes o indisponibles para comercialización. Es preferible contratar al corredor en la región que pretende adquirir o alquilar el inmueble. La internet también puede ayudarle. Actualmente, en Brasil, hay muchos portales de negocios inmobiliarios, entre ellos el Marisia Inmuebles (www.marisia.com.br).
Después de definir la finalidad y la localización, es conveniente visitar los inmuebles seleccionados por el corredor. Se deben negociar previamente el precio y las condiciones de pago. Generalmente, hay descuentos para pago al contado. El valor del inmueble lo determina el precio del metro cuadrado multiplicado por el tamaño de la propiedad. La sección de inmuebles de los anuncios clasificados de los periódicos de los domingos, en todas las capitales brasileñas, traen informaciones que sirven de referencia para una evaluación comparativa. Hay diferencias entre el valor del terreno y el valor del metro cuadrado construido.
Caso no cuente con capital suficiente para cubrir el valor del inmueble, las instituciones financieras ofrecen buenas alternativas, o entonces, se puede negociar con las empresas constructoras. El principal agente financiero de vivienda en Brasil es la Caixa Econômica Federal (www.caixa.gov.br), un banco gubernamental. Instituciones bancarias privadas, como Bradesco, Santander, ABN-Amro, Real, Itaú, HSBC, Bank Boston, entre otros, también ofrecen líneas de crédito para vivienda. No todos financian a no residentes en el país. Es oportuno hacer búsquedas comparativas porque hay mucha variación en las condiciones del préstamo. Los grupos inmobiliarios también son una buena alternativa.
Después de escoger, hay que examinar la situación legal del inmueble. En esta etapa, la asesoría del corredor de inmuebles o de la agencia, expertos en el asunto, es valiosa en la averiguación de los aspectos legales de la operación. Es necesario observar la regularidad de implantación del inmueble, así como la aprobación de la planta por parte del ayuntamiento o alcaldía, la inexistencia de planes de desapropiación en la región que está localizado el inmueble, la inscripción en el catastro del inmueble y la legitimidad del propietario vendedor etc. La parte del contrato también exige atención. Es importante certificarse sobre la situación legal del propietario y de la finca, la descripción detallada del inmueble, la declaración de inexistencia de deudas con terceros o con instancias del gobierno (tasas, tributos, impuestos etc.) la determinación de cuotas intermediarias, entre otros.
Caso no haya restricciones legales, es necesario asegurar el acuerdo de compra y venta mediante el pago de las arras, que en Brasil reciben el nombre de señal. En esa etapa, generalmente, el propietario vendedor solicita el pago anticipado de arras correspondientes a entre 10% y el 25% del precio del inmueble. El recibo de arras del negocio funciona como una especie de precontrato, que debe establecer condiciones para que se concrete la operación, a través de un contrato definitivo de compra y venta, el complemento del pago y las posibilidades de devolución de las arras, caso no se celebre el negocio. Quien está comprando también puede pedir la previsión de multa, caso el vendedor desista de la operación. Lo de costumbre es pagar el precio de los inmuebles en moneda corriente brasileña, con dinero en efectivo o una transferencia bancaria.
Si el inmueble se vende en la planta (es decir, antes de iniciar la construcción), es importante averiguar la idoneidad y la situación legal de la constructora, así como la aprobación del proyecto arquitectónico por parte de los órganos competentes, (ayuntamiento, consejo regional de ingeniería y arquitectura, secretaría de medio ambiente). El corredor puede prestar esa consultoría al cliente.
Después de estas medidas, el siguiente paso consiste en la firma del “Contrato de Promesa de Compra y Venta”, que establece el precio y las condiciones da venta y de construcción de la finca, además del plazo de entrega del inmueble, cuando sea el caso. Lo común es que ese contrato se firme hasta dos semanas después de que se haga la oferta y una vez se hayan examinado las informaciones sobre el inmueble negociado (sin deudas, ni cauciones). En ese momento, e contrato definitivo de compra y venta sustituye el recibo de arras. El propio contrato puede servir como comprobante de los pagos hechos hasta entonces.
El negocio estará concretado cuando se hayan pagado los impuestos y tasas relativos al negocio inmobiliario, firmado la escritura de compra y venta, a nombre del nuevo propietario, y registrado en la Notaría de registro de Inmuebles. Aunque el precio acordado se pague a medio o largo plazo, la escritura de venta puede e debe registrarse al concluir la negociación. Es importante observar que solo la firma de la escritura no concluye el negocio. Es necesario registrarla ante el Notario de Registro Inmobiliario de la jurisdicción donde está ubicado el inmueble. Las diligencias de registro, generalmente las hace la propia notaría que elabora la escritura a nombre del nuevo propietario, mediante el pago de las tasas y tributos correspondientes.
Todas las informaciones e investigaciones son muy importantes para la conclusión del negocio, pero el trabajo de la agencia inmobiliaria o del corredor de inmuebles no termina con la firma del contrato. Una u otro también deben, siempre que posible y solicitado por el comprador, acompañar la entrega del inmueble, para auxiliar en el examen sobre el cumplimiento de todo lo acordado en el contrato de compra y venta.
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