Após definir a finalidade e a localização, visite os imóveis selecionados pelo corretor. Negocie previamente o preço e as condições de pagamento. Geralmente, há descontos para pagamentos à vista. O valor do imóvel é determinado pelo custo do metro quadrado x tamanho da propriedade. A seção de imóveis dos classificados de jornais, publicados aos domingos em todas as capitais brasileiras, traz informações que servem de referência para uma avaliação comparativa. Há diferenças entre o valor de terreno e o valor do metro quadrado construído.
Caso não haja capital disponível para o valor total do imóvel, procure alternativas nas instituições financeiras ou negocie com as construtoras e incorporadoras. O principal agente financeiro para habitação no Brasil é a Caixa Econômica Federal (www.caixa.gov.br). É um banco do governo. Instituições privadas como Bradesco, Santander, ABN-Amro Real, Itaú, HSBC, Bank Boston, entre outras, também tem linhas de crédito habitacional. Nem todos financiam para não-residentes no país. Faça pesquisas comparativas porque há muita variação nas condições do empréstimo. Os consórcios imobiliários também são uma boa alternativa.
Após escolher, verifique a situação legal do imóvel. Nesta etapa, a assessoria do corretor de imóveis ou da imobiliária, experts no assunto, é valiosa na averiguação dos aspectos legais da transação. É necessário checar a regularidade de implantação do imóvel ou a aprovação da planta pela prefeitura, a inexistência de planos de desapropriação na região em que o imóvel está localizado, o cadastro do proprietário-vendedor etc. A parte contratual também exige atenção. Certifique-se sobre a qualificação completa do proprietário, a descrição detalhada do imóvel, a declaração da inexistência de débitos com terceiros e com instâncias do governo (taxas, tributos, impostos etc.), a fixação de parcelas intermediárias, entre outros.
Caso não haja restrições legais, é preciso garantir o acordo de compra e venda mediante o adiantamento de parte do pagamento. Essa parcela chama-se sinal. Nessa etapa, geralmente o proprietário-vendedor solicita o pagamento antecipado de um valor entre 10% e 25% do valor total do preço do imóvel. O recibo de sinal de negócio é uma espécie de pré-contrato, que deve estabelecer as condições para que seja efetivada a transação, através de um contrato definitivo de compra e venda, o complemento do pagamento e as possibilidades de devolução do sinal, caso o negócio não se concretize. Quem está comprando também pode pedir a previsão de multa, caso o vendedor desista do negócio. O hábito é pagar os imóveis em moeda corrente brasileira, através de dinheiro em espécie ou transferência bancária.
Se o imóvel for vendido na planta (isto é, antes de iniciar a construção), é importante averiguar sobre a idoneidade e a situação cadastral da construtora, assim como a aprovação do projeto pelos órgãos competentes (prefeitura, conselho regional de engenharia e arquitetura, secretaria de meio ambiente). O corretor pode prestar essa consultoria ao cliente.
Após essas medidas, o passo seguinte é a assinatura do “Contrato de Promessa de Compra e Venda”, que estabelece o preço e as condições da venda e da construção, além do prazo de entrega do imóvel, quando for o caso. O comum é que esse contrato seja assinado ate duas semanas depois de a oferta ser aceita e as informações a respeito do imóvel negociado estarem checadas (sem débitos, nem cauções). Nesses momento, o contrato definitivo de compra e venda substitui o recibo do sinal. O próprio contrato pode ser o comprovante dos pagamentos até então realizados.
O negócio estará concretizado quando forem pagos os impostos e taxas relativos à transação imobiliária, assinada a escritura de compra e venda, em nome do novo proprietário, e registrada no cartório de Registro de Imóveis. Mesmo que o preço combinado seja pago em médio ou longo prazo, a escritura de venda pode e deve ser registrada na conclusão da negociação. É importante salientar que apenas a assinatura da escritura não conclui o negócio. É preciso registrá-la no Cartório de Registro Imobiliário da jurisdição do imóvel. As providências de registro, geralmente, são tomadas pelo próprio cartório, que faz a escritura em nome do novo proprietário, mediante o pagamento das despesas e tributos correspondentes.
Todas as informações e o trabalho de investigação são muito importantes para a conclusão do negócio, mas o trabalho da imobiliária ou do corretor de imóveis não termina com a assinatura do contrato. Ele também deve, sempre que possível e solicitado pelo comprador, acompanhar a entrega do imóvel, para auxiliar na verificação do cumprimento de tudo o que foi combinado no contrato de compra e venda.
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